Le compromis de vente ou « promesse synallagmatique de vente » est un acte écrit et signé sous seing privé ou devant notaire scellant un accord entre deux parties. D’un côté, le vendeur s’engage à céder son bien immobilier dans les conditions énoncées dans le contrat. De l’autre, l’acheteur promet de l’acquérir.
Néanmoins, certaines circonstances permettent à l’acheteur de renoncer à finaliser la vente :
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Le compromis de vente inclut des clauses qui conditionnent l’achat à des évènements particuliers. On parle dans ce cas de clauses suspensives. Les plus répandues dans le cadre de la vente d’un bien immobilier sont l’octroi d’un prêt immobilier, une situation hypothécaire apurée, l’absence de servitude ou de préemption de la mairie, l’obtention d’un permis de construire ou la concrétisation d’une vente immobilière pour l’acheteur qui servira à financer l’acquisition.
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L’acquéreur non professionnel se rétracte dans le délai autorisé de 10 jours. Celui-ci débute dès le lendemain de la notification faite à l’acquéreur de la signature du compromis de vente (article L-271-1 du Code de la construction et de l’habitation). Cette notification peut s’effectuer par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) ou par la remise en main propre de l’acte contre récépissé. Par ailleurs, notons que lorsque le 10ᵉ jour tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié, le délai de rétractation est repoussé au premier jour ouvré.
🔷 Quelle démarche doit entreprendre l’acheteur pour se rétracter du compromis ?
L’acquéreur doit rédiger une lettre formelle de rétractation mentionnant explicitement sa volonté de se désister du compromis de vente. Cette lettre doit préférablement inclure plusieurs informations telles que :
- Ses coordonnées complètes (nom, prénom, adresse et numéro de téléphone)
- Les coordonnées du vendeur ou du professionnel ayant établi le compromis (notaire ou agent immobilier)
Les références précises du bien concerné (adresse et description brève) - La date de signature du compromis de vente
- Une déclaration claire de rétractation, formulée dans le cadre du délai légal prévu par l’article L-271-1 du Code de la construction et de l’habitation
- Une mention confirmant que la demande est effectuée dans le respect des délais légaux
De surcroît, la lettre doit être envoyée par courrier recommandé avec accusé de réception (LRAR) au vendeur. Mais, si le compromis a été signé en présence d’un notaire, la lettre doit être adressée à ce dernier. En outre, si la transaction a été réalisée par l’intermédiaire d’un agent immobilier, celui-ci peut également recevoir la lettre de rétractation.
D’autre part, l’envoi doit impérativement être effectué avant la fin du délai de rétractation de 10 jours, calculé à partir du lendemain de la réception du compromis de vente ou de sa notification officielle. Il est fortement conseillé de conserver une copie de la lettre ainsi que l’accusé de réception, à titre de preuve de la demande en cas de situation litigieuse.
Par ailleurs, il est important d’ajouter que les éventuelles sommes déjà versées par l’acquéreur, notamment le dépôt de garantie, doivent lui être restituées intégralement dans un délai légal maximum de 21 jours.
🔷 Quels motifs valables permettent à l’acheteur de se rétracter au-delà du délai légal ?
Au-delà du délai légal de rétractation, l’acheteur ne peut plus se rétracter librement. Toutefois, lorsqu’une condition suspensive ne se réalise pas, le compromis de vente devient caduc. En effet, une condition suspensive est un événement dont dépend la validité du contrat. Voici les exemples les plus courants de conditions suspensives pouvant être stipulées dans le compromis de vente :
- Obtention d’un prêt bancaire finançant l’achat du bien immobilier
- Situation hypothécaire apurée le jour de la vente du bien
- Agrément de la mairie pour aménager ou transformer le logement
- Délivrance d’un permis de construire dans le cas d’une acquisition d’un terrain à bâtir
- Absence d’exercice du droit de préemption par une collectivité publique sur le bien immobilier
- Réalisation de travaux par le propriétaire du bien immobilier
- Obtention d’un certificat d’urbanisme permettant de vérifier la faisabilité du projet
- Accord de la copropriété pour réaliser certains travaux dans le bien
- Absence de droit de préemption du locataire lorsque le bien est loué
- Obtention d’une autorisation administrative particulière, notamment dans certaines zones protégées
- Réalisation d’un bornage ou d’une division du terrain
- Possibilité de raccorder le bien aux différents réseaux (eau, électricité, gaz, assainissement, etc.)
- Obtention d’un changement de destination du bien, comme par exemple, passer d’un local commercial à un logement
- Absence de projet d’expropriation ou d’aménagement public affectant le bien
- Vente préalable d’une propriété servant à acquérir le bien immobilier
En revanche, il est important de noter que la présentation des diagnostics ou d’un audit (plomb, amiante, performance énergétique, état des installations électriques et de gaz, termites, mérules, etc.) constitue une obligation d’information et ne constitue pas en soi une condition suspensive.
✅ Modèle de lettre pour annuler un compromis de vente d’un appartement
Madame/Monsieur …(nom)…,
Par acte daté du …(précisez)…, j’ai signé un compromis de vente pour l’achat de votre appartement situé au …(adresse complète)….
Toutefois, j’ai le regret de vous informer de ma décision d’user de mon droit de rétractation comme l’article L-271-1 du Code de la construction et de l’habitation me l’autorise. En conséquence, je renonce à acquérir votre logement.
Veuillez recevoir, Madame/Monsieur …(nom)…, mes plus respectueuses salutations.
Comment utiliser notre modèle de lettre ?
L’obtention de cette lettre de demande d’annulation de compromis de vente au format du traitement de texte de Microsoft Word (.docx) se fait en cliquant directement sur l’image de la lettre. Ensuite, vous aurez la possibilité de l’ouvrir simplement ou de la télécharger et de la sauvegarder sur votre ordinateur, tablette ou Smartphone.
Puis, si vous souhaitez l’ouvrir dans un autre format. Il peut s’agir par exemple d’Adobe Acrobat Reader dont le fichier porte l’extension « .pdf », vous devrez formuler une demande dans la rubrique « Commentaire » sans vous inscrire et vous connecter. Vous la trouverez tout en bas de chaque page. Indiquez un e-mail valide dans le champ réservé à cet effet pour recevoir la pièce jointe avec notre message. En outre, nous vous recommandons de vérifier le dossier « Spam » de votre messagerie électronique si notre réponse tarde trop à arriver.
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