Immobilier

Qu’est-ce qu’un logement social ?

Il s’agit d’une habitation au loyer modéré qui est destinée aux locataires répondant à certains critères d’attribution. Le principal est celui des revenus du foyer en n-2. Le parc de logements est notamment géré par l’office public de l’habitat (OPH), des sociétés anonymes (SA), des sociétés coopératives, des sociétés d’économie mixte (SEM) et les collectivités territoriales (régions, départements, communes).

On distingue différentes catégories de logements sociaux :

• PLUS (prêt locatif à usage social) : appelés communément HLM, leurs loyers varient entre 5,14 €/m² et 6,70 €/m².
  
• PLS (prêt locatif social) : situés dans les zones tendues dans lesquelles il y a le moins de logements vacants, leurs loyers oscillent entre 7,71 €/m² et 13,07 €/m².
  
• PLAI (prêt locatif aidé d’intégration) : conservés uniquement pour les familles les plus modestes, leurs loyers se situent entre 4,56 €/m² et 5,97 €/m².
  
• PLI (prêt locatif intermédiaire) : accessibles aux personnes dont les revenus sont supérieurs aux plafonds de ressources des autres catégories, leurs loyers fluctuent entre 8,74 €/m² et 16,82 €/m².

Quelles démarches entreprendre pour en bénéficier ?

Pour soumettre une demande de logement social, il convient de s’adresser à la mairie, au bailleur social ou à la préfecture. Vous devrez remplir le formulaire Cerfa n°14069 et y joindre les pièces justificatives. Autre solution qui évite de se déplacer, répondre au questionnaire via le lien suivant : www.demande-logement-social.gouv.fr. Pour commencer, vous cliquerez sur “Je crée une demande”. Une fois l’enregistrement terminé, vous recevrez un numéro qu’il faudra conserver. Si vous n’avez pas de réponse au bout d’un an, il faudra renouveler votre demande via le lien précédemment cité.

Par ailleurs, pour connaître les organismes qui gèrent les logements sociaux de votre commune et consulter le nombre d’offres, vous saisirez son code postal sur la page suivante : https://www.demande-logement-social.gouv.fr/offres

Modèle de lettre pour demander un logement social (HLM) à la mairie :

Madame la maire/Monsieur le maire,

Par la présente, j’ai l’honneur de solliciter votre aide pour obtenir un logement social dans la commune qui sera adapté à ma situation familiale et à mes moyens.

Actuellement domicilié au …(adresse)…, je vis dans la promiscuité avec ma femme et mes …(nombre)… enfants âgés de …(précisez)… ans. En effet, notre logement de type …(précisez : T1, T2, T3, etc. )… ne possède que …(nombre)… chambre(s) pour une surface habitable de …(précisez)…m².

Malheureusement, le salaire de …(montant)… euros nets/bruts que je perçois en tant que …(emploi occupé)… est bien insuffisant pour assumer le loyer d’un logement plus décent dans le parc privatif.

A cet effet, vous voudrez bien trouver joint à ce courrier, le dossier de demande de logement social dûment rempli et signé ainsi que tous les documents justificatifs requis.

Je me tiens bien entendu à votre disposition pour vous rencontrer et vous fournir des pièces complémentaires.

En vous remerciant vivement de bien vouloir étudier ma requête et dans l’espoir d’une suite favorable, je vous prie d’agréer, Madame la maire/Monsieur le maire, l’expression de mes respectueux hommages.

Comment utiliser notre modèle de lettre ?

Vous obtiendrez ce courrier au format de Microsoft Word (.docx) en cliquant ici ou sur l’image ci-dessous. Ensuite, vous aurez la possibilité de l’ouvrir simplement ou de le télécharger pour le sauvegarder sur votre ordinateur, tablette ou Smartphone. Libre à vous après d’effectuer quelques modifications afin que ce courrier colle parfaitement aux circonstances et à votre situation personnelle.

Puis, si vous souhaitez l’ouvrir dans un autre format. Il peut s’agir notamment d’Adobe Acrobat Reader dont le fichier porte l’extension “.pdf”, vous formulerez une demande dans la rubrique “Commentaire” sans vous inscrire. Elle est située tout en bas de chaque page. Il est nécessaire que vous indiquiez un e-mail valide dans le champ réservé à cet effet.

Cette rubrique “Commentaire” peut également être utile si vous avez des questions à poser sur le sujet ou si vous voulez compléter certaines informations. N’hésitez donc pas à vous manifester. Nous tenterons de vous répondre rapidement.

Enfin, afin de nous donner un petit coup de pouce, nous vous invitons à partager nos publications et en faire profiter le plus grand nombre grâce à Facebook et Twitter.

Quels sont les travaux de réparation à la charge du propriétaire ?

Conformément à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le propriétaire est tenu de fournir “au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé”. De plus, il a l’obligation “de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement”. Enfin, il lui appartient “d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués”.

D’une manière générale, le propriétaire doit assumer tous les défauts, les mauvais fonctionnements et dégâts dont le locataire n’est pas responsable.

Voici les travaux les plus communément pris en charge par le propriétaire du logement :

• dépannage de la chaudière, du ballon d’eau chaude et des radiateurs
• remise aux normes et réparation du réseau électrique
• remplacement des fenêtres et des serrures défectueuses
• changement des robinets, de la chasse d’eau et des canalisations qui fuient
• entretien de la toiture
• isolation thermique, double vitrage
• restauration des murs et planchers vétustes

Que faire si le propriétaire refuse de faire les travaux qui lui incombent ?

Si dans un délai de 2 mois suivant l’envoi d’une lettre de mise en demeure adressée en recommandé avec AR, le propriétaire n’exécute pas les travaux, vous saisirez la commission départementale de conciliation (CDC). En cas d’échec, vous saisirez le greffe du tribunal d’instance.

Modèle de lettre pour demander au propriétaire de réaliser des travaux de réparation dans votre appartement :

Madame/Monsieur …(nom du propriétaire)…,

Je me permets de vous contacter afin de vous demander de bien vouloir entreprendre les travaux de réparation qui s’imposent urgemment dans l’appartement situé au …(adresse complète)… que je vous loue depuis le …(date)….

En effet, comme signalé lors de notre dernière conversation téléphonique datant du …(précisez)…, j’ai eu la mauvaise surprise de constater que …(listez les différents problèmes)…. Selon le décret n° 87-712 du 26 août 1987, ces dégâts n’entrent pas dans le champ des travaux de réparation à la charge du locataire.

De plus, l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs précise bien que vous avez l’obligation de procéder aux réparations nécessaires au maintien du logement dans un état décent/d’habitabilité/salubre.

Par conséquent, en l’absence d’intervention de votre part dans un délai de 15 jours, je n’aurai pas d’autre choix que de saisir les autorités compétentes.

Espérant ne pas en arriver là et comptant sur une action rapide de votre part, je vous prie de recevoir, Madame/Monsieur …(nom du propriétaire)…, mes respectueuses salutations.

Comment utiliser notre modèle de lettre ?

Vous obtiendrez ce courrier au format de Microsoft Word (.docx) en cliquant ici ou sur l’image ci-dessous. Ensuite, vous aurez la possibilité de l’ouvrir simplement ou de le télécharger pour le sauvegarder sur votre ordinateur, tablette ou Smartphone. Libre à vous après d’effectuer quelques modifications afin que ce courrier colle parfaitement aux circonstances et à votre situation personnelle.

Puis, si vous souhaitez l’ouvrir dans un autre format. Il peut s’agir notamment d’Adobe Acrobat Reader dont le fichier porte l’extension “.pdf”, vous formulerez une demande dans la rubrique “Commentaire” sans vous inscrire et vous connecter. Elle est située tout en bas de chaque page. Il est nécessaire que vous indiquiez un e-mail valide dans le champ réservé à cet effet.

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La quittance de loyer est-elle nécessaire ?

Le propriétaire ou le mandataire immobilier n’a aucune obligation de remettre spontanément une quittance de loyer. En revanche, il doit fournir ce document si son locataire le lui réclame. En effet, voici ce que stipule l’article 21 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : “Le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande ».

Par ailleurs, conformément à l’article précédemment cité, si le locataire n’effectue qu’un règlement partiel du loyer, le propriétaire ou le mandataire immobilier doit lui remettre un reçu.

Enfin, selon l’article 1253 du Code civil, le locataire peut indiquer pour quelle dette (loyer ou charges), il entend que ce paiement partiel soit affecté en priorité.

Que doit contenir une quittance de loyer ?

Ce document envoyé au locataire par le mandataire ou le propriétaire d’un logement doit indiquer les renseignements suivants : 

• nom, prénom et signature du mandataire ou du propriétaire
  
• adresse du logement loué
• montant du loyer et des charges dont le locataire s’est acquitté ainsi que la période à laquelle ce paiement se rapporte
• date d’établissement de la quittance

Notons également comme nous l’avons indiqué précédemment que le bailleur ne doit ni facturer l’établissement de la quittance de loyer, ni l’affranchissement du courrier dans le cas où il l’envoie par la Poste.

Modèle de lettre pour demander une quittance de loyer au propriétaire :

Madame/Monsieur …(nom de propriétaire)…,

Vous trouverez joint à la présente lettre un chèque de …(montant)… € en règlement de mon loyer de …(mois)….

Aussi, conformément à l’article 21 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, je vous saurais gré de bien vouloir m’adresser la quittance de loyer correspondante à ce règlement ainsi qu’à tous les paiements effectués précédemment.

Je vous précise également que je souhaiterais recevoir à l’avenir une quittance différenciant le montant du loyer et des charges.

En vous remerciant par avance de votre bienveillante compréhension, je vous prie de recevoir, Madame/Monsieur …(nom de propriétaire)…, mes salutations distinguées.

Comment utiliser notre modèle de lettre ?

Vous obtiendrez ce courrier au format de Microsoft Word (.docx) en cliquant ici ou sur l’image ci-dessous. Ensuite, vous aurez la possibilité de l’ouvrir simplement ou de le télécharger pour le sauvegarder sur votre ordinateur, tablette ou Smartphone. Libre à vous après d’effectuer quelques modifications afin que ce courrier colle parfaitement aux circonstances et à votre situation personnelle.

Puis, si vous souhaitez l’ouvrir dans un autre format. Il peut s’agir notamment d’Adobe Acrobat Reader dont le fichier porte l’extension “.pdf”, vous formulerez une demande dans la rubrique “Commentaire”. Elle est située tout en bas de chaque page. Il est nécessaire que vous indiquiez un e-mail valide dans le champ réservé à cet effet. En revanche, vous n’avez pas besoin de vous inscrire et de vous connecter.

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Les clauses du contrat de bail définissent, entre autres, les modalités de paiement du loyer et des charges locatives. Sont fixés, notamment, le mode de règlement  (virement ponctuel ou automatique, chèque, espèces jusqu’à 1000 €) ainsi que la date d’échéance mensuelle. Généralement, c’est le début de chaque mois qui est choisi puisque les salaires sont souvent versés juste avant cette période.

Le locataire doit donc payer en temps et en heure le loyer, faute de quoi, le bailleur peut décider d’engager un règlement amiable puis un règlement contentieux pour l’obliger à respecter son engagement contractuel. Dans les cas les plus insolubles, celles-ci conduisent au non-renouvellement du bail ou à sa résiliation anticipée. Par la suite, si le locataire ne veut pas quitter le logement, l’huissier de justice est compétent pour mettre en œuvre une procédure d’expulsion en dehors de la période hivernale.

QUE PEUT FAIRE LE BAILLEUR POUR SE PRÉMUNIR CONTRE LES LOYERS IMPAYÉS ?

En tout premier lieu, pour réduire les risques d’impayés, le bailleur peut, avant de conclure le bail, réclamer au locataire une caution locative en plus d’un dépôt de garantie. Celle-ci engage un proche du locataire ou une personne morale (entreprise, banque, association, etc.) à régler les loyers en cas de défaillance du locataire. Soulignons qu’il existe deux formes de caution : la caution simple et la caution solidaire. Pour la première, le bailleur se retournera contre le garant seulement si le locataire n’est pas solvable. En ce qui concerne la seconde, le garant sera sollicité dès le premier défaut de paiement du loyer.

Par ailleurs, différents dispositifs ont été mis en place pour les locataires de logement sans garant. Citons notamment, la garantie Visale proposée par Action Logement, ou alors, le fonds de solidarité pour le logement (FSL). Celui-ci est réservé aux personnes aux revenus modestes. La demande doit être effectuée auprès de la CAF ou du conseil départemental.

D’autre part, le bailleur peut aussi opter pour la souscription d’une assurance loyers impayés qui se substituera au locataire défaillant. Certaines formules incluent également une protection juridique, une prise en charge des frais de contentieux ainsi qu’une garantie dégradations mobilières et immobilières.

QUE FAIRE SI LE LOCATAIRE NE PAIE PAS LE LOYER ?

Pour signifier un retard de paiement qui dépasse 10 jours, il convient d’envoyer au locataire une lettre de relance adressée en recommandé avec accusé de réception. Puis, si celle-ci n’est suivie d’aucun effet, il est préconisé d’envoyer un second courrier. Elle mettra en demeure le locataire défaillant de régler la somme due dans un délai huit jours, sous peine d’engager une procédure judiciaire. En pratique, cela revient à faire intervenir un huissier de justice qui adressera un commandement de payer.

MODÈLE DE LETTRE POUR RÉCLAMER AU LOCATAIRE LE PAIEMENT DU LOYER

Madame/Monsieur …(nom du locataire)…,

Le bail que nous avons signé conjointement le …(date)… précise que le loyer doit être réglé au plus tard le …(nombre)… de chaque mois. Or, à ce jour et sauf erreur de ma part, vous ne vous êtes toujours pas acquitté du loyer de …(mois)….

Je vous invite donc à régulariser votre situation dans les plus brefs délais en m’adressant un chèque de …(montant)… euros/virant sur mon compte bancaire la somme de …(montant)… euros.

Comptant sur votre diligence, je vous prie de croire, Madame/Monsieur …(nom du locataire)…, en l’expression de mes sincères salutations.

COMMENT UTILISER NOTRE MODÈLE DE LETTRE ?

L’obtention de celle-ci au format de Microsoft Word (.docx) se fait en cliquant ici ou directement sur l’image ci-dessous. Ensuite, vous aurez la possibilité de l’ouvrir simplement ou de la télécharger et de la sauvegarder sur votre ordinateur, tablette ou Smartphone. Libre à vous après d’effectuer quelques modifications de mise en forme ou de phrases afin que ce courrier colle parfaitement aux circonstances et à votre situation personnelle.

Puis, si vous souhaitez l’ouvrir dans un autre format, vous devrez formuler une demande via la rubrique “Commentaire”. Elle est située tout en bas de chaque page. En outre, il est important d’indiquer un e-mail valide dans le champ réservé à cet effet afin de la recevoir jointe à notre message. De plus, nous vous recommandons de vérifier le dossier “Spam” de votre messagerie électronique si notre réponse tarde à arriver.

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Le dépôt de garantie est une somme provisionnelle versée par le locataire au propriétaire le jour de la signature du bail. Représentant au maximum un mois de loyer hors charges pour les logements vides et deux mois de loyer hors charges pour ceux meublés, il peut être retenu pour financer des travaux de remise en état ou couvrir un loyer impayé.

La réglementation impose au propriétaire de restituer le dépôt de garantie dans un délai d’un mois si l’état des lieux de sortie est jugé conforme et qu’aucun manquement n’a été constaté. Sinon, le délai passe à deux mois à compter du jour où le locataire restitue les clés. Dans ce cas, le propriétaire pourra déduire du dépôt de garantie les sommes dues.

QUEL EST LE MONTANT MAXIMUM DU DÉPÔT DE GARANTIE ?

Le bailleur est libre de fixer le montant du dépôt de garantie. Toutefois, ce dernier ne peut excéder un mois de loyer hors charge lorsque le bien est loué vide, ou deux mois, quand il est meublé. Son montant doit être mentionné dans le contrat de bail. De plus, il ne peut pas faire l’objet d’une revalorisation au cours du bail et même lors de son renouvellement.

QUELLE EST LA DIFFÉRENCE AVEC LA CAUTION LOCATIVE ?

Contrairement au dépôt de garantie qui est réglé par le locataire et encaissé par le bailleur au moment de la signature du bail, la caution locative représente la somme que devra payer une tierce partie appelée garant en cas de défaillance du locataire. En effet, le garant qui peut être une personne physique ou morale s’engage solidairement à régler la dette du locataire. Aussi, dès le premier loyer impayé, le bailleur se retournera d’abord contre le locataire. Puis, si la dette n’est pas recouvrée, il engagera une action en justice pouvant déboucher sur la condamnation du garant à payer les loyers.

QUE FAIRE SI LE PROPRIÉTAIRE REFUSE DE VOUS RENDRE LE DÉPÔT DE GARANTIE ?

Dans un premier temps, vous devez lui adresser un courrier recommandé avec accusé de réception dans lequel vous le mettez en demeure de vous restituer le dépôt de garantie. Son montant peut-être “majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard” (loi Alur n° 2014-366 du 24 mars 2014).

En cas de refus, il convient de saisir la commission départementale de conciliation (CDC).

Enfin, si cette initiative n’a pas permis de débloquer la situation, il vous reste la possibilité de porter l’affaire devant la justice. C’est le tribunal de proximité qui est compétent pour régler les petits litiges de moins de 10.000 €.

EXEMPLE DE LETTRE POUR CONTESTER LA NON-RESTITUTION DU DÉPÔT DE GARANTIE

Madame/Monsieur …(nom)…,

Dans votre lettre datée du …(précisez)…, vous avez signifié votre refus de me restituer le dépôt de garantie de …(précisez)… € que je vous ai versé le jour de la signature du bail en raison de dégradations dans l’appartement. Vous souhaitez donc garder cette somme pour couvrir les frais de remise en état.

Or, je conteste formellement votre décision puisque selon l’état des lieux de sortie du …(date)… que nous avons établi conjointement, aucune dégradation m’étant imputable a été constatée. En effet, nous avons indiqué dans le document que la peinture qui s’écaillait dans la cuisine était due à l’humidité dont je ne suis pas responsable. En outre, nous étions d’accord sur le fait que la vétusté de la moquette du salon résultait d’une usure normale du temps.

Aussi, conformément à la loi Alur du 24 mars 2014, je vous demande de me rembourser l’intégralité du dépôt de garantie, majoré de …(montant)… € correspondant à …(nombre)… mois d’intérêts au taux légal de 10 %.

À défaut de règlement dans un délai de 8 jours, je serais dans l’obligation de porter cette affaire devant les tribunaux.

En espérant ne pas en arriver à cette extrémité, je vous prie de recevoir, Madame/Monsieur …(nom)…, l’assurance de ma considération distinguée.

COMMENT UTILISER NOTRE MODÈLE DE LETTRE ?

L’obtention de celle-ci au format de Microsoft Word (.docx) se fait en cliquant ici ou directement sur l’image ci-dessous. Ensuite, vous aurez la possibilité de l’ouvrir simplement ou de la télécharger et de la sauvegarder sur votre ordinateur, tablette ou Smartphone. Libre à vous après d’effectuer quelques modifications de mise en forme ou de phrases afin que ce courrier colle parfaitement aux circonstances et à votre situation personnelle.

Puis, si vous souhaitez l’ouvrir dans un autre format, vous devrez formuler une demande via la rubrique “Commentaire”. Celle-ci est située tout en bas de chaque page. En outre, il est important d’indiquer un e-mail valide dans le champ réservé à cet effet afin de la recevoir jointe à notre message. De plus, nous vous recommandons de vérifier le dossier “Spam” de votre messagerie électronique si notre réponse tarde à arriver.

Cette rubrique “Commentaire” est également utile si vous avez des questions à poser sur le sujet. Vous pouvez aussi apporter des précisions ou compléter certaines informations. N’hésitez donc pas à vous manifester. Nous tenterons de vous répondre rapidement. Enfin, si vous ne tenez pas à rendre public, votre message, contactez-nous directement.

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