Le bail commercial, souvent appelé « bail 3/6/9 », est un contrat qui lie le propriétaire d’un local à un professionnel pour une durée déterminée. Ce type de bail s’adresse aux professionnels exerçant une activité commerciale, industrielle ou artisanale, sous réserve qu’ils soient dûment immatriculés. Les artisans doivent être inscrits au répertoire des métiers à la Chambre des Métiers et de l’Artisanat (CMA), tandis que les commerçants et industriels doivent figurer au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).
Par ailleurs, le contrat de bail commercial implique un engagement minimum de neuf ans, sauf dans le cas de baux précaires dérogatoires qui, en raison de circonstances particulières, permettent une durée plus courte. Ce dispositif est généralement utilisé pour des occupations temporaires, comme les locaux mis à disposition pour des événements saisonniers ou pour tester une activité.
Une autre spécificité du bail commercial réside dans le renouvellement tacite du contrat à son échéance. À l’expiration des neuf années, le bail ne prend pas automatiquement fin si aucune des parties n’a exprimé son intention de le résilier. Dans ce cas, il se prolonge pour une durée indéterminée, offrant ainsi une certaine stabilité aux deux parties. De plus, le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement, garantissant ainsi une sécurité d’occupation de longue durée. Cela est souvent essentiel pour les professionnels qui investissent dans des locaux adaptés à leur activité.
🔷 Quelles sont les modalités de résiliation d’un bail commercial ?
La résiliation d’un bail commercial obéit à des règles précises visant à protéger à la fois le locataire et le propriétaire tout en garantissant une certaine stabilité contractuelle. Voici les principales modalités.
Tout d’abord, le locataire dispose de la possibilité de donner congé au propriétaire sans avoir à motiver sa décision, à l’issue de chaque période triennale. Cela signifie qu’il peut résilier le bail tous les trois ans à compter de la date de signature du contrat. Cette faculté de résiliation triennale est un droit exclusif du locataire, appelé également « faculté de résiliation triennale ». Pour ce faire, il doit envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception ou procéder par acte d’huissier, en respectant un délai de préavis de six mois avant la date effective de départ.
Par ailleurs, dans certaines circonstances exceptionnelles, le locataire peut rompre le bail en dehors des périodes triennales. Cette résiliation anticipée est autorisée lorsque le locataire prend sa retraite, est reconnu en situation d’invalidité ou cesse son activité professionnelle pour une reconversion. Dans ces cas spécifiques, la résiliation peut se faire à tout moment, à condition de respecter les formalités d’information du propriétaire par voie recommandée ou par acte d’huissier.
De plus, le bail commercial peut aussi être rompu par consentement mutuel entre les parties. Si le locataire et le propriétaire s’accordent sur une rupture anticipée, ils peuvent formaliser cette résiliation amiable par écrit, définissant les modalités de fin du contrat sans avoir à passer devant un tribunal. Cependant, en cas de litige ou si le propriétaire manque à ses obligations (par exemple, en ne garantissant pas la jouissance paisible des lieux ou en ne respectant pas les travaux d’entretien prévus), le locataire peut demander la résiliation judiciaire du bail. Dans ce cas, la résiliation ne devient effective qu’après la décision du juge.
🔷 Qu’est-ce que le dépôt de garantie pour un bail commercial ?
C’est une somme qui peut être réclamée au moment de la signature du contrat de bail commercial pouvant servir à couvrir les différents manquements imputables au locataire. Il peut s’agir des frais de rénovation liés à certaines dégradations ou à l’absence d’entretien du local. Autre éventualité, elle peut compenser les pertes financières du bailleur engendrées par le non-paiement des loyers et des charges locatives.
En outre, le montant du dépôt de garantie n’est soumis à aucune limite contrairement aux baux d’habitation. Dans la pratique, les propriétaires réclament le plus souvent l’équivalent du loyer trimestriel lorsque le loyer est payable d’avance et ils exigent deux loyers trimestriels quand le loyer est payable à terme échu.
Par ailleurs, l’article L145-40 du Code de commerce impose au bailleur de verser des intérêts au locataire à partir du moment où il a reçu plus de deux termes de loyer :
« Les loyers payés d’avance, sous quelque forme que ce soit, et même à titre de garantie, portent intérêt au profit du locataire, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres, pour les sommes excédant celle qui correspond au prix du loyer de plus de deux termes ».
D’autre part, la loi ne fixe aucun délai limite de restitution du dépôt de garantie. Toutefois, l’usage veut qu’il soit reversé sous deux à trois mois après la remise des clefs au bailleur.
✅ Modèle de lettre pour résilier un contrat de bail commercial
Madame/Monsieur …(nom du propriétaire)…,
Locataire de votre local commercial depuis le …(date)… qui est situé au …(adresse complète)… , je vous informe de ma décision de mettre un terme au contrat de bail.
Conformément à l’article L145-9 du Code de commerce, je dois observer un délai de préavis de 6 mois. Par conséquent, je quitterai les lieux le …(date)….
Restant à votre disposition pour définir ensemble des modalités de fin de bail, je vous prie d’agréer, Madame/Monsieur …(nom du propriétaire)…, l’expression de mes sentiments distingués.
Comment utiliser notre modèle de lettre ?
L’obtention de cette lettre de demande de résiliation d’un bail commercial au format du traitement de texte de Microsoft Word (.docx) se fait en cliquant directement sur l’image de la lettre. Ensuite, vous aurez la possibilité de l’ouvrir simplement ou de la télécharger et de la sauvegarder sur votre ordinateur, tablette ou Smartphone.
Puis, si vous souhaitez l’ouvrir dans un autre format. Il peut s’agir notamment d’Adobe Acrobat Reader dont le fichier porte l’extension « .pdf », vous devrez formuler une demande dans la rubrique « Commentaire » sans vous inscrire et vous connecter. Vous la trouverez tout en bas de chaque page. Indiquez un e-mail valide dans le champ réservé à cet effet pour recevoir la pièce jointe avec notre message. En outre, nous vous recommandons de vérifier le dossier « Spam » de votre messagerie électronique si notre réponse tarde trop à arriver.
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